發(fā)布日期：2017-08-03

8 月 2 日晚間，萬(wàn)達(dá)新成立大健康集團(tuán)的消息，被各大媒體爭(zhēng)相報(bào)道。 這是繼萬(wàn)達(dá)商業(yè)、萬(wàn)達(dá)文化、萬(wàn)達(dá)網(wǎng)絡(luò)、萬(wàn)達(dá)金融之后，誕生的另一名萬(wàn)達(dá)新成員，預(yù)示著萬(wàn)達(dá)在戰(zhàn)略層面已明確了重點(diǎn)發(fā)力大健康產(chǎn)業(yè)，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，也解答了近期萬(wàn)達(dá)海外并購(gòu)受阻，國(guó)內(nèi)資產(chǎn)出售的資產(chǎn)騰挪疑惑。 另一方面，據(jù)動(dòng)脈網(wǎng)（微信號(hào)：vcbeat）不完全統(tǒng)計(jì)，國(guó)內(nèi)從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型大健康行業(yè)的企業(yè)有 30 家，包括萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科、保利、恒大等。而萬(wàn)達(dá)作為地產(chǎn)行業(yè)的老大哥，轉(zhuǎn)向大健康行業(yè)，是中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，也從側(cè)面證明房地產(chǎn)行業(yè)的紅利期正在消融，而大健康產(chǎn)業(yè)的未來(lái)充滿想象。 此前，中商產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布了一組數(shù)據(jù)，隨著全面放開(kāi)二胎政策和健康中國(guó) 2030 的戰(zhàn)略，至 2021 年，中國(guó)的醫(yī)療服務(wù)支出總額預(yù)計(jì)增至 88368 億元。 面對(duì)偌大的醫(yī)療市場(chǎng)，萬(wàn)達(dá)在新成立大健康集團(tuán)后，又將如何瓜分萬(wàn)億的醫(yī)療市場(chǎng)份額？輕資產(chǎn)戰(zhàn)略又將如何應(yīng)用于大健康行業(yè)？擅長(zhǎng)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的萬(wàn)達(dá)，面對(duì)壁壘高的醫(yī)療行業(yè)，又如何破冰？其他地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型方式有哪些？萬(wàn)達(dá)模式的大健康有哪些可圈可點(diǎn)的經(jīng)驗(yàn)？國(guó)外是否有可參照又轉(zhuǎn)型成功的地產(chǎn)企業(yè)？ 去地產(chǎn)化，賣掉 13 個(gè)文旅城和 77 家酒店 2015 年，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)開(kāi)始提出轉(zhuǎn)型，不再做地產(chǎn)商，主動(dòng)調(diào)整。在一次公開(kāi)的演講中，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林提到，希望在三到五年之內(nèi)，萬(wàn)達(dá)能將把“地產(chǎn)”去掉。 為了轉(zhuǎn)型，王健林提出了“2211 戰(zhàn)略”，即五年之內(nèi)要讓資產(chǎn)達(dá)到 2000 億美金，市值超過(guò) 2000 億美金，企業(yè)收入達(dá)到 1000 億美元，企業(yè)利潤(rùn)至少要超過(guò) 100 億美元，并將來(lái)自房地產(chǎn)的收入降到 30% 以內(nèi)。 在確定“去地產(chǎn)化”戰(zhàn)略后，王健林做了兩件事：首先，堅(jiān)決轉(zhuǎn)讓重資產(chǎn)項(xiàng)目，即萬(wàn)達(dá)自己投資并附帶了住宅銷售的項(xiàng)目，即使已經(jīng)拿到地，這意味著萬(wàn)達(dá)決定舍棄一部分開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和資產(chǎn)增值，“輕裝上陣”。 雖然 2016 年 5 月，王健林在央視《對(duì)話》欄目中叫板迪士尼，聲稱萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目的存在，將使迪士尼 20 年內(nèi)無(wú)法在中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)盈利，但是僅僅 14 個(gè)月后，王健林就將這些項(xiàng)目賣出。 2017 年 7 月 10 日，萬(wàn)達(dá)商業(yè)與融創(chuàng)中國(guó)聯(lián)合發(fā)布公告稱，萬(wàn)達(dá)商業(yè)將旗下 13 個(gè)文旅項(xiàng)目 91% 的股權(quán)和債務(wù)轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)，作價(jià) 295.75 億元。同時(shí)出讓的還有 76 個(gè)酒店，價(jià)值為 335.95 億元。 這是中國(guó)房地產(chǎn)史上規(guī)模最大的一筆并購(gòu)交易，但萬(wàn)達(dá)官方的進(jìn)一步解讀甚少。殊不知，王健林在 2 年前去地產(chǎn)化的戰(zhàn)略中，早已規(guī)劃好了。 其次，是集中力量做輕資產(chǎn)。所謂的輕資產(chǎn)就是用別人的錢來(lái)投資，有兩種方式，直投和眾籌。萬(wàn)達(dá)曾推出過(guò) 50 億眾籌項(xiàng)目，被“秒殺”。以此證明中國(guó)社會(huì)上擁有很多過(guò)剩的資金，它們正在找出路，同時(shí)又缺少收益較高切較穩(wěn)健的投資產(chǎn)品。 從 2017 年 7 月 6 日，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)發(fā)布的 2017 年半年業(yè)績(jī)看，集團(tuán)上半年收入 1348.5 億元，完成年計(jì)劃的 51.1%，完成上半年計(jì)劃的 116.2%，同比增加 12.4%（因 2017 年初萬(wàn)達(dá)旅業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)至同程網(wǎng)，剔除萬(wàn)達(dá)旅業(yè)因素，同比增加 17.9%）。 根據(jù)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)收入占比看，2016 年，萬(wàn)達(dá)文化集團(tuán)實(shí)現(xiàn)收入 641 億元，同比增長(zhǎng) 25%；電影產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)收入 391.9 億元，同比增長(zhǎng) 31.4%；旅游產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)收入 174.3 億元，同比增長(zhǎng) 37.1%；兒童娛樂(lè)收入 5.2 億元，同比增長(zhǎng) 137.8%。 2016 年，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)服務(wù)業(yè)收入占比 55%，歷史上首次超過(guò)地產(chǎn)；服務(wù)業(yè)凈利潤(rùn)占比超過(guò) 60%，也大于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。此外，萬(wàn)達(dá)還通過(guò)與基金公司合作，輸出品牌與管理，成功轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)。2016 年開(kāi)業(yè)的 50 個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，有 21 個(gè)屬于輕資產(chǎn)。 今年的萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)和服務(wù)業(yè)收入則有了更大的變化，這兩項(xiàng)業(yè)務(wù)目前占總收入的比重分別是 42.1% 和 57.9%。 但無(wú)可置否的是，地產(chǎn)收入依然遠(yuǎn)高于公司其他各業(yè)務(wù)板塊。地產(chǎn)業(yè)務(wù)在上半年收入 563.4 億元，同比增加 11.3%，于此相關(guān)聯(lián)的租金收入還有 116.9 億元，其他包括文化集團(tuán)（308 億元）、金融（206 億元）、網(wǎng)絡(luò)（25.6 億元）等業(yè)務(wù)收入均有較大差距。 1440 億涉足醫(yī)療，從醫(yī)療事業(yè)部到大健康集團(tuán) 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在去地產(chǎn)化的道路上，雖然沒(méi)有徹底完成，但是也在馬不停蹄地布局大健康產(chǎn)業(yè)。 換句話說(shuō)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，除了地產(chǎn)商業(yè)以外，醫(yī)院板塊正在成為萬(wàn)達(dá)對(duì)外的另一張名片。 日前，在“2017 冬季達(dá)沃斯”年會(huì)上，王健林表示，中國(guó)醫(yī)療領(lǐng)域已經(jīng)對(duì)民營(yíng)企業(yè)開(kāi)放，并且允許外國(guó)醫(yī)師到中國(guó)執(zhí)業(yè)，國(guó)內(nèi)的醫(yī)生也可以經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)后私人出診，增加自己的收入，這些都為民營(yíng)醫(yī)院的發(fā)展提供了有利的條件。而萬(wàn)達(dá)集團(tuán)最大的優(yōu)勢(shì)就是在中國(guó)有幾百個(gè)大型商業(yè)中心和建設(shè)團(tuán)隊(duì)，有這個(gè)能力和底氣轉(zhuǎn)向大健康領(lǐng)域。 早在 2016 年年初，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)已經(jīng)在北京與英國(guó)國(guó)際醫(yī)院集團(tuán) (international hospitalsgroup limited，簡(jiǎn)稱：IHG) 簽訂合作協(xié)議，萬(wàn)達(dá)總投資 150 億元，在上海、成都、青島建設(shè)三座綜合性國(guó)際醫(yī)院，由 IHG 運(yùn)營(yíng)管理并使用 IHG 品牌。據(jù)了解，IHG 是全球頂尖國(guó)際醫(yī)療集團(tuán)，成立于 1978 年，總部設(shè)在英國(guó)，在全球超過(guò) 50 個(gè)國(guó)家管理 450 多個(gè)醫(yī)療項(xiàng)目。 據(jù)悉，中文名為“英慈萬(wàn)達(dá)國(guó)際醫(yī)院”的項(xiàng)目在上海擁有床位 1000 張，投資 80 億元；成都英慈萬(wàn)達(dá)國(guó)際醫(yī)院擁有床位 500 張，投資 50 億元；青島英慈萬(wàn)達(dá)國(guó)際醫(yī)院擁有床位 200 張，投資 20 億元。三座醫(yī)院均按照國(guó)際頂尖標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建造，IHG 將確保三座醫(yī)院的運(yùn)營(yíng)通過(guò) JCI(國(guó)際醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)認(rèn)證聯(lián)合委員會(huì))等國(guó)際醫(yī)療機(jī)構(gòu)認(rèn)證。 對(duì)這一投資，王健林表示，引進(jìn)國(guó)際醫(yī)院是萬(wàn)達(dá)在中國(guó)的創(chuàng)新，滿足高端人群對(duì)健康醫(yī)療需求的同時(shí)，也使所在城市醫(yī)療水平達(dá)到國(guó)際一流，帶動(dòng)中國(guó)高端醫(yī)療水平提升。 2017 年 4 月 6 日，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)與成都市人民政府正式簽訂戰(zhàn)略合作備忘錄，雙方協(xié)議將耗資 700 億元，打造一座世界級(jí)的醫(yī)療產(chǎn)業(yè)中心。該醫(yī)療產(chǎn)業(yè)中心將規(guī)劃 A 和 B 兩個(gè)區(qū)域，A 區(qū)是綜合醫(yī)院區(qū)，萬(wàn)達(dá)將負(fù)責(zé)引進(jìn) 2 家國(guó)際頂級(jí)的綜合醫(yī)院和 8 家國(guó)際一流的專科醫(yī)院。B 區(qū)是醫(yī)療產(chǎn)業(yè)園區(qū)，將引進(jìn) 30 家與醫(yī)療相關(guān)的企業(yè)。 此外，萬(wàn)達(dá)與四川大學(xué)華西口腔醫(yī)院簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，計(jì)劃投資 90 億元，在全國(guó)各地的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，開(kāi)設(shè) 300 家牙科診所。 同年 7 月 3 日，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在昆明新簽約三個(gè)投資項(xiàng)目，其中萬(wàn)達(dá)計(jì)劃在昆明市投資 500 億元，打造以醫(yī)療、健康為核心，兼具體育、養(yǎng)生、度假、商業(yè)、商務(wù)、居住等功能的世界級(jí)醫(yī)療及大健康產(chǎn)業(yè)園。 截止目前，萬(wàn)達(dá)在醫(yī)療產(chǎn)業(yè)的總投入已累計(jì) 1440 億元。而恒大地產(chǎn)、綠景控股、世榮兆業(yè)等房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入醫(yī)療產(chǎn)業(yè)。 究其背后的原因是，地產(chǎn)與醫(yī)療行業(yè)高度的粘合性成了眾多地產(chǎn)企業(yè)紛紜進(jìn)入醫(yī)療行業(yè)的關(guān)鍵因素——地產(chǎn)項(xiàng)目需要醫(yī)療配套項(xiàng)目錦上添花；現(xiàn)有公立醫(yī)院資源緊缺，看病難看病貴的大背景下，具有地產(chǎn)資源的企業(yè)投身醫(yī)院項(xiàng)目的建設(shè)，可以說(shuō)是具有先天優(yōu)勢(shì)。 而新醫(yī)改、人口老齡化、“全面 2 孩”等政策紅利則為醫(yī)療產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了更直接的利好。 王健林曾表示，萬(wàn)達(dá)大范圍進(jìn)軍醫(yī)療產(chǎn)業(yè)，源于中國(guó)巨大市場(chǎng)需求和國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策開(kāi)放，和萬(wàn)達(dá)遍及全國(guó)的持有物業(yè)。他乃至直言，5 年以內(nèi)，醫(yī)療產(chǎn)業(yè)將成為萬(wàn)達(dá)新的支柱產(chǎn)業(yè)。 為此，王健林并將醫(yī)療事業(yè)部并入大健康集團(tuán)，并將王順任命為萬(wàn)達(dá)集團(tuán)股份有限公司副總裁兼萬(wàn)達(dá)大健康產(chǎn)業(yè)集團(tuán)總裁，劉瑋擔(dān)任萬(wàn)達(dá)大健康產(chǎn)業(yè)集團(tuán)副總裁。 輕資產(chǎn)戰(zhàn)略同樣適用于大健康 在現(xiàn)有房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型的路徑中，一共有三種方式，并購(gòu)、合作、自建。目前萬(wàn)達(dá)集團(tuán)進(jìn)入的方式有哪些？哪一種比較適合萬(wàn)達(dá)，又契合萬(wàn)達(dá)的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略呢？ 拿并購(gòu)來(lái)說(shuō)，對(duì)于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，資金不是問(wèn)題。關(guān)鍵是到底房地產(chǎn)商能并購(gòu)到什么標(biāo)的。是不是能并購(gòu)到北京協(xié)和醫(yī)院？從醫(yī)療機(jī)構(gòu)的本身來(lái)說(shuō)，一般品牌度高的醫(yī)療機(jī)構(gòu)根本并購(gòu)不了，能接受并購(gòu)的醫(yī)療機(jī)構(gòu)或許都品牌度都不怎么好。 所以，一開(kāi)始萬(wàn)達(dá)集團(tuán)繼續(xù)用輕資產(chǎn)戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)，選擇與專業(yè)的醫(yī)療團(tuán)隊(duì)或醫(yī)療集團(tuán)合作，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)發(fā)揮它固有的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作思路，通過(guò)收租金的方式，此時(shí)的萬(wàn)達(dá)大健康集團(tuán)將成為一個(gè)平臺(tái)。或許未來(lái)某一天，當(dāng)用戶走進(jìn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的時(shí)候，不是吃喝玩樂(lè)，而是看能治療各種病癥的大型醫(yī)療集團(tuán)。 從目前萬(wàn)達(dá)集團(tuán)合作的對(duì)象看，包括政府、醫(yī)院、企業(yè)。比如說(shuō)與 IHG 的合作模式，萬(wàn)達(dá)商業(yè)負(fù)責(zé)項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)，IHG 負(fù)責(zé)醫(yī)院管理，雙方各司其職，共同運(yùn)營(yíng)。比如計(jì)劃投資 20 億元建設(shè)的青島英慈萬(wàn)達(dá)國(guó)際醫(yī)院，就位于青島東方影都中，其 2014 年 8 月拿下的醫(yī)衛(wèi)慈善用地，樓板價(jià)僅有 150 元 / 平方米。而負(fù)責(zé)拿地及整體開(kāi)發(fā)的青島萬(wàn)達(dá)東方影都投資有限公司正是萬(wàn)達(dá)商業(yè)的全資子公司。 醫(yī)療用地的便宜，降低了萬(wàn)達(dá)建設(shè)醫(yī)院的成本，所以自建醫(yī)院也是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)進(jìn)入大健康產(chǎn)業(yè)的另一種方式。 無(wú)論是自建還是合作，王健林認(rèn)為，醫(yī)療行業(yè)發(fā)展快，需求大，毛利率也較高，如果真正做起來(lái)其利潤(rùn)不可估計(jì)。根據(jù)公然數(shù)據(jù)顯示，高效管理的醫(yī)院可以帶來(lái)高達(dá) 30%～40% 的毛利空間，乃至能實(shí)現(xiàn) 15%～20% 的凈利率，很多民營(yíng)醫(yī)院都能到達(dá)該水平。 更何況王健林要做的是高端醫(yī)療。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，高端醫(yī)院面對(duì)的受眾有限，還需面臨 3 甲醫(yī)院的國(guó)際部、特需部門和高端專科醫(yī)院的競(jìng)爭(zhēng)，并且后者更受患者認(rèn)可，加上醫(yī)生多點(diǎn)執(zhí)醫(yī)仍未完全放開(kāi)，致使其難以到達(dá)理想中的盈利效果。 來(lái)自此前國(guó)家衛(wèi)計(jì)委統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至 2015 年 8 月底，全國(guó)醫(yī)院數(shù)量達(dá) 2.7 萬(wàn)個(gè)，其中：公立醫(yī)院 13314 個(gè)，民營(yíng)醫(yī)院 13475 個(gè)。民營(yíng)醫(yī)院在數(shù)量上首次超出公立醫(yī)院，占到了醫(yī)院的半壁江山；但是在診療服務(wù)數(shù)量方面，診療人次只占 10.9%，出院人數(shù)只占 12.9%，與公立醫(yī)院在服務(wù)數(shù)量上的對(duì)照仍然差異較大。 事實(shí)上，不單是萬(wàn)達(dá)與之合作的 IHG，包括美國(guó)的梅奧診所、麻省總院在近兩年都已布局中國(guó)的高端民營(yíng)醫(yī)院，但火熱的投資背后 1 個(gè)不容忽視的問(wèn)題是，多數(shù)大型高端醫(yī)院項(xiàng)目目前處于嚴(yán)重虧損乃至 3 年不到就關(guān)門的狀態(tài)。 他山之石：新加坡百匯醫(yī)療和美國(guó) HCN 通過(guò)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)涉足大健康領(lǐng)域來(lái)看，與新加坡的百匯醫(yī)療集團(tuán)和美國(guó)的 Health Care REIT（2015 年 Health Care REIT 更名為 Welltower。簡(jiǎn)稱：HCN）發(fā)展路徑極為相似。 關(guān)于新加坡的百匯醫(yī)療集團(tuán)，坊間有著這樣的經(jīng)典傳言：許多年前，百匯控股只是新加坡一家小型房地產(chǎn)企業(yè)，其以為醫(yī)生租用房間開(kāi)辦個(gè)人診所的形式轉(zhuǎn)型醫(yī)療，醫(yī)生們可共享醫(yī)院提供的設(shè)施和服務(wù)，醫(yī)院還可以參股的方式支持診所購(gòu)買昂貴設(shè)備，診所間時(shí)常也會(huì)互動(dòng)合作、共同會(huì)診，創(chuàng)造比單純物理組合多得多的價(jià)值。靈活、互利共贏的“百匯模式”讓百匯一躍成為東南亞私人醫(yī)療機(jī)構(gòu)龍頭。 該模式的特點(diǎn)是開(kāi)創(chuàng)“私人診所 + 酒店管理”，短短 30 年，百匯醫(yī)療已經(jīng)成為了亞洲第一、全球市值第二的醫(yī)療集團(tuán)。 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)也具備酒店管理的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)醫(yī)生多點(diǎn)執(zhí)業(yè)的放開(kāi)，醫(yī)生辭職創(chuàng)業(yè)開(kāi)辦診所也將逐漸增加，互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療的創(chuàng)業(yè)者也都很看好醫(yī)生共享辦公的模式，可結(jié)合萬(wàn)達(dá)商場(chǎng)招商運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)。 以萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的實(shí)力來(lái)看，顯然優(yōu)于“百匯模式”。另外，其入駐者不是醫(yī)生個(gè)體或中小型診所，而是 IHG 這類世界頂級(jí)機(jī)構(gòu)。 一位萬(wàn)達(dá)管理人員這樣描述：“我們主打的 7 個(gè)業(yè)態(tài)不會(huì)各自為陣，而是息息相關(guān)。體檢服務(wù)、健康管理可以與中醫(yī)養(yǎng)生‘打包’，其客戶還可以享受海外醫(yī)療服務(wù)，醫(yī)美機(jī)構(gòu)能和產(chǎn)后恢復(fù)中心實(shí)現(xiàn)客戶共享……它們都可以為醫(yī)療機(jī)構(gòu)辦事處帶來(lái)客源。就像綜合體能實(shí)現(xiàn)客流循環(huán)一樣，我們的各大業(yè)態(tài)會(huì)構(gòu)成一個(gè)資源生態(tài)系統(tǒng)、一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)，為每一位入駐者帶來(lái)可觀效益。” 與國(guó)內(nèi)的房企投資并主運(yùn)營(yíng)醫(yī)療機(jī)構(gòu)不同，美國(guó)地產(chǎn)主要采取“不動(dòng)產(chǎn)投資信托”（REITs）的形式。這是指擁有、并運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生收入的地產(chǎn)項(xiàng)目的公司。擁有、并運(yùn)營(yíng)的地產(chǎn)項(xiàng)目包含各行各業(yè)，醫(yī)療行業(yè)只是其中一個(gè)部分。 “醫(yī)療不動(dòng)產(chǎn)投資信托”主要經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目包括： 1. 養(yǎng)老地產(chǎn)：包括提供醫(yī)療服務(wù)的互助型養(yǎng)老和獨(dú)立養(yǎng)老； 2. 醫(yī)院項(xiàng)目：大部分醫(yī)院項(xiàng)目是長(zhǎng)期護(hù)理院以及長(zhǎng)期持續(xù)醫(yī)療護(hù)理院； 3. 高技能護(hù)理院：主要為老年患者提供提供長(zhǎng)期護(hù)理，不需要急癥醫(yī)院支持和服務(wù)的項(xiàng)目； 4. 醫(yī)療辦公樓：醫(yī)療辦公樓是“醫(yī)療不動(dòng)產(chǎn)投資信托”投資的為數(shù)不多的純醫(yī)療密切相關(guān)資產(chǎn)，包括醫(yī)生診所，日間手術(shù)中心等； 5. 生物科技園區(qū)：還有極為少數(shù)的醫(yī)療不動(dòng)產(chǎn)信托經(jīng)營(yíng)生命科學(xué)園區(qū)實(shí)驗(yàn)室項(xiàng)目，并非醫(yī)療地產(chǎn)主流。 其運(yùn)營(yíng)方式主要通過(guò)兩種方式來(lái)運(yùn)營(yíng)旗下物業(yè)，一是凈出租模式，二是委托經(jīng)營(yíng)模式。在凈出租模式下，凈租金收益 / 毛租金收益可達(dá) 80% 以上，REITs 公司把養(yǎng)老 / 醫(yī)療物業(yè)租賃給運(yùn)營(yíng)商，每年收取固定租金費(fèi)用（養(yǎng)老社區(qū)的毛租金收益率通常是物業(yè)價(jià)值的 8 -12%，根據(jù) CPI 指數(shù)向上調(diào)整），而所有直接運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、社區(qū)維護(hù)費(fèi)用、稅費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等均由租賃方承擔(dān)。 在委托經(jīng)營(yíng)模式下，REITs 公司將旗下物業(yè)托管給運(yùn)營(yíng)商，運(yùn)營(yíng)商每年收取相當(dāng)于經(jīng)營(yíng)收入 5%-6% 的管理費(fèi)，但不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)虧損的風(fēng)險(xiǎn)，也不獲取剩余收益；所有的經(jīng)營(yíng)收入都?xì)w REITs 公司所有（美國(guó)養(yǎng)老社區(qū)每單元的經(jīng)營(yíng)收入約為 3000 美元 -4000 美元，是租金收入的 3 - 4 倍），所有的經(jīng)營(yíng)成本也由 REITs 公司負(fù)擔(dān)，相應(yīng)的，REITs 公司獲取租金及經(jīng)營(yíng)剩余收益，承擔(dān)大部分經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 由于凈出租模式下，REITs 公司的風(fēng)險(xiǎn)最低、收益最穩(wěn)定，所以，為降低資金成本，傳統(tǒng)上 REITs 公司的大部分物業(yè)采用凈出租方式運(yùn)營(yíng)，少部分物業(yè)采用委托經(jīng)營(yíng)模式運(yùn)營(yíng)。 其中以具有 46 年歷史，手握 1328 處房產(chǎn)，市值 273 億美元的美國(guó) HCN 最具代表意義。它 87% 的收入是來(lái)自自費(fèi)醫(yī)療機(jī)構(gòu)，所以政府醫(yī)療保險(xiǎn)制度的變化對(duì)它影響不大。強(qiáng)調(diào)投資渠道與投資類型的多元化，提出了 5×5 的投資模式，即采用 5 種投資渠道（出租型物業(yè)、投資管理平臺(tái)、開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)、債權(quán)投資、Down REITs[傘型下屬合伙房地產(chǎn)投資信托]）投資于 5 類資產(chǎn)（養(yǎng)老社區(qū)、生命科學(xué)物業(yè)、醫(yī)療辦公樓 MOB、專業(yè)護(hù)理機(jī)構(gòu)的物業(yè)、醫(yī)院物業(yè)）。 在運(yùn)營(yíng)方面，美國(guó) HCN 較少直接參與養(yǎng)老社區(qū)的開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)工作，但在其他醫(yī)療地產(chǎn)領(lǐng)域，如生命科學(xué)實(shí)驗(yàn)樓或醫(yī)療辦公樓，如果預(yù)租率能夠達(dá)到 50% 以上，HCN 就會(huì)適度參與開(kāi)發(fā)。總體來(lái)說(shuō)，其土地儲(chǔ)備及在建物業(yè)的總值不超過(guò)資產(chǎn)總額的 5%。 在債權(quán)投資上，HCN 在金融海嘯中投資持有了一些養(yǎng)老 / 醫(yī)療地產(chǎn)公司的債券。作為主要的債權(quán)人，HCN 在后來(lái)的債務(wù)重組過(guò)程中獲得了低谷收購(gòu)的好機(jī)會(huì)，如 2010 年收購(gòu) HCR MonorCare 時(shí)，就利用了自身的債主地位（此前，HCN 持有 HCR MonorCare 價(jià)值 17.2 億美元的債務(wù)）。截至 2010 年底，其持有的 20 億美元債權(quán)投資，為公司貢獻(xiàn)了 1.6 億美元的利息收益。2015 年，該公司已經(jīng)擁有超過(guò) 300 億美元的房地產(chǎn)投資總額。 而從萬(wàn)達(dá)堅(jiān)持的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略來(lái)看，信托模式也早已涉及。在 2016 年報(bào)中披露，萬(wàn)達(dá)與投資人共簽訂 7 份投資合作協(xié)議，其中 2 份協(xié)議投資方為中信信托，1 份協(xié)議投資方為民生信托，單個(gè)協(xié)議對(duì)應(yīng) 4 - 5 個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)組成的資產(chǎn)包，涉及項(xiàng)目總數(shù)量約達(dá) 29 個(gè)，均為二、三線城市。在大戰(zhàn)略的框架下，借鑒美國(guó)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型醫(yī)療的路徑，或許將帶給萬(wàn)達(dá)一絲靈感。 當(dāng)然，我們目前所能看到的萬(wàn)達(dá)模式也只是冰山一角。中國(guó)地產(chǎn)商大規(guī)模轉(zhuǎn)型醫(yī)療健康領(lǐng)域的帷幕才剛剛拉開(kāi)，如何結(jié)合中國(guó)國(guó)情，探索一條適合的道路，這是一個(gè)需要反復(fù)論證探索的漫長(zhǎng)過(guò)程。作為產(chǎn)業(yè)的忠實(shí)記錄者，動(dòng)脈網(wǎng)也將持續(xù)關(guān)注這個(gè)領(lǐng)域的演變過(guò)程，我們期待著房地產(chǎn)與醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)擦出更大的火花！

來(lái)源：動(dòng)脈網(wǎng)